賃貸経営・収益不動産の運営、管理ならフォアネクスト

賃貸経営の運営プロデュース

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まず、これから賃貸経営をご検討されている方へ、賃貸経営の計画段階での大切な事をご説明致します。

周辺の住環境の調査

イメージ画像まず、賃貸住宅を建設する住環境をよく知る(調査)事が重要です。その周辺が共同住宅があまり無い住宅街なのか?それとも共同住宅が混在する地域なのか?仮に駅から徒歩5分としても借りる方からみたら良い条件でありますが、実際の現地環境は閑静は住宅街だった場合など、建設計画の段階での近隣説明などで反対運動されるケースが多くあります。周辺の方達からみれば、閑静な住宅街(個人住宅が立ち並ぶ住宅地域)に共同住宅を建てられるとなれば知らない方達が多く出入りする事への不安感から建設反対の声が出てくる事が多くなり計画の段階で諦めざらねばならない事もあります。このように環境への配慮(調査)は不可決です。

間取り設備などのプラン

イメージ画像2周辺環境に特に問題が見受けられなく、次に建物のプランを決める場合、ここで一般的に建設会社や建築士の方へ相談されますが、その方が賃貸住宅の建築に詳しいか、多くの建設経験が有るか?ここが重要です!経験不足の建設会社ですと図面(土地測量図)を元に机筆上で図面を作成してお見積り書を添付して「こんなんで如何でしょうか?」…あり得ません!

まず、地元の賃貸不動産業の方へワンルームが良いか?ファミリータイプが良いか?をリサーチします。これは地域性を吟味したものに年代別の人口数など基に計画します。仮にワンルームが多く空室が目立つ周辺にワンルームを建てても運営は最初から困難な事になるのが見えてます。通常は敷地面積との絡みと収益性でなるべく部屋数が取れるようにプランしますが、経験豊富な建設会社ですと細かく人口数移や現在、将来的な需要性を調べて、競合性、地域性を考慮してプランを選定してお客様に説明をし、図面を引く前に実際に現地へ赴き隣地建物の窓の位置などを調査して図面を引きます。

何故?隣家の窓と言いますと、図面だけでプラン作成しても実際に建てるとなるとお互いの窓が向き合うとあまり気持ちの良いものではなく、通常、「窓の位置をずらしてくだい」等の要望が来ます、これを無視して建設した場合、近隣住民とのコミニケーションが最初の段階で取れず、周辺住民の方から、いろいろなクレームが出て賃貸経営も難儀を抱えたままの船出となります。特に隣接する方達への配慮はするべきと推奨しています。

※この様なケースも多くあります。建設の途中で窓の位置の事を指摘されて、やむなく窓の外側に目隠しを付けなければならなくなってしまった!これでは入居者も圧迫感があり入居率が下がる原因に繋がります。(当初の家賃設定を変更する事になります。)

建設コスト

イメージ画像3建設費にはいろいろなものが区別され、一般的に大きく2つに分かれます。建築費(建物と付帯設備を総合したもの)と外構費(塀や植栽等)になります。建築費においては共同住宅を多く建築してきた業者さんなら多くのメリットやデメリットを経験上わかっています。例えば隣室や階下との音によるトラブル回避などは参考にされるべきと思います。

コストを抑える事は前提ですが、入居者の音によるトラブルは非常に多く、この「アパート壁薄い」なんてインターネットに投稿されていまうと現代では後々の入居率に反映してしまいます。共同住宅を専門とした業者さんだと的確なアドバイスもしてくれますし、多く手がけている分、設備関係や材料なども他の現場などと合わせて一度に多く発注したり大手建材メーカーとの長年の取引から大きく値引して仕入れていたりしますので実質良いものを低コストで実現できます。

オシャレな設備は高級感も出ていいですが、海外の設備器具などはメンテナンスが高くなりますのと、日本において将来、材料の調達ができない時は全て交換する事になりますのでよく調べてからご利用になる事をお勧めします。

収支計算の見直し

イメージ画像4賃貸経営はあくまで収益経営ですので利益が出なければ話になりません、収益不動産の場合、利回り率で計算を行います。投資した額に対しての回収率になります。しかし利回りばかりに重点を置いてしまいますと、先にご説明した重要な点を見落とし空室率が高まったり、それを補う為やむなく賃料を下げて悪循環になる可能性があります。

最初のコンセプトを明確にして、目先の収益も大切ですが長く安定した賃貸経営への土台作りと安心して任せられる賃貸管理会社が必須となります。当社ではいろいろな面にてアドバイスまたはサポート致しますので是非、お気軽にご相談ください。

現在、空室が長く続いてお困りのオーナー様へ

既に、賃貸経営を長くされていて、現在空室が埋まらなくお困りのオーナー様からも多くの相談を受けさせていただいております。このような場合、まず原因を追及致します。いくつかの原因を探り、優先順位をつけてどう解決して行くかを共に考えさせていただきます。

  • 建物、設備の老朽化が目立つ
  • 周辺の競合物件との比較
  • 賃料相場は的確か?…等々
お気軽にご相談ください。
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